日前，有消息称惠城金山湖片区新盘南山诗意将“封盘”四个月，四个月内有买房的也不卖。昨日，南山诗意开发商惠州市德威集团有限公司营销管理部经理周鹏向本报证实了该消息，他表示，准备从本周末开始直到今年11月底封盘四个月，其间南山诗意只接受买家咨询，但不卖房。今年上半年，“打折”、“返租”、垫首付等促销手段都没能让惠州楼市走出萧条困境，此次开发商高调“封盘”更是把和买家的心理对峙推向了一个极限。

　　[开发商]

　　销售不佳不如封盘

　　宣布本周起不再卖房的南山诗意在今年5月20日开盘，但由于刚好赶上汶川大地震后的全国哀悼日以及接连的阴雨天气，开盘后仅售出15套房。该楼盘共685套新房，户型从两房到四房不等，均价4200元/平方米，绝大多数产品适合居家自住。周鹏表示，在过去的两个月内看房的人不少，但真正出手买的不多，截至目前交了定金的有50套左右，已经签了购房合同的有20多套。

　　“来看房的都是有刚性需求的客户，最终成交上不去不是因为我们产品没说服力，而是买家观望的心理太严重了。”周鹏表示，从到售楼部看房的顾客来看，绝大多数人并不是因为“9·27”房贷新政提高了首付不买房，而是因为市场观望的整体氛围不愿意出手。周鹏说，除了受去年底房贷新政和汶川地震影响，即将举办的北京奥运会甚至也加重了惠州买家的观望心理。“大家都认为奥运会之后房地产市场会有一个波动，所以想等过了奥运再说。”这也是南山诗意选择现在封盘的原因之一。在南山诗意已经出售的房屋当中，投资目的购房的不到3%，外地买家也不足3%.

　　[市民]

　　封盘不要紧价格最关键

　　“还是要多看看”，上周六在南山诗意看房的一位女士说，她表示还将去看某个楼盘3600元/平方米的特价房。

　　市民钟先生表示，开发商封盘不卖不要紧，惠州今年的楼盘很多，不可能全部封盘不卖，最关键的还是价格，“价格不合适封到啥时候再拿来卖也没用”。

　　在麦地工作的市民穆小姐也表示，如果开发商说11月之前都不卖房，“那我看都懒得看了”，她表示金山湖的房子目前来讲还是有点偏，只是周边环境好，为家里老人和孩子健康可以考虑去买，但最关键的还是价格。“去年去那里看了一些房子，感觉都很贵，四五千块钱在那个地段还是高了，听说都是深圳人买的。”

　　[业内]

　　用封盘来炒作风险大

　　对南山诗意高调宣称封盘，惠州房地产业内人士多表示惊讶，有业内观察家认为，不论开发商封盘的目的是什么，都表现了开发商不愿意在价格上做更多让步的坚决态度。

　　一位不愿意透露姓名的房地产策划人士表示，在市场火爆的时候封盘是开发商提价的手段之一。而此次南山诗意在淡市中也搞封盘就让人比较吃惊，估计初衷就是不想降价，但“4个月不卖房不是开玩笑的，这么长时间一分钱没进账，开发商资金要顶得住”。

　　“万一4个月以后市场还是不好，一样没销量，还不如现在慢慢卖，卖一套算一套。”该人士表示，今年底惠城区预计有150个项目在销售期，现在很多项目都在赶工，尽量抢先开盘避免在年底的时候短兵相接，将楼盘封到年底开盘无疑是将自己抛入年内惠州房地产市场最激烈的竞争当中去，用封盘来炒作风险很大。

　　中原地产惠州分公司总经理蔡继忠表示，“封盘”只是一种特殊的营销方式，此前在深圳也被采用过，是楼盘在产品卖不动的情况下采取的一个策略，一般封盘期间真有人要买房的话也会卖的。分析今年下半年市场的走势，蔡继忠表示8、9月份会稍有好转，但11月底市场存量会比较大，“7到9月份开盘的项目都会有货存到11月去”。

　　[律师]

　　有房不卖有“捂盘”嫌疑

　　开发商“封盘”操作也引起了另外一个讨论，即“封盘”是否就是“捂盘”，广东广法律师事务所律师谢文辉表示，“封盘”操作的合法性值得讨论，至少从字面上看有“捂盘”的嫌疑。根据建设部等九部委联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，“对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任”，所以需要先界定“封盘”操作是否违背相关规定。

　　■对话

　　“封盘就是为了搏斗”

　　周鹏表示无资金压力，要用四个月把园林等配套做好

　　“封盘”，是开发商的缓兵之计还是为了不降价死扛到底？是无奈之下的“拍脑袋”决定还是另有深谋远虑？记者与南山诗意目前的操盘手、德威集团营销管理部经理周鹏展开了对话。

　　封盘把产品配套打造好

　　记者（以下简称“记”）：对于贵公司高调封盘的原因业界和市民都很关注，能不能谈下做出这样的决定是基于怎样的考虑？

　　周鹏（以下简称“周”）：封盘不是每个发展商都做得到的，首先我们不等着卖房回款来急用。封盘四个月，一方面是因为顾客的观望情绪浓重，另外一方面是我们公司有足够的资金支持，即便4个月内没有回款，我们的资金运作也是丝毫没有问题。我想封盘不是跟消费者对抗，更不是捂盘。我们只是想停下来，用一些时间把产品和配套打造好，等产品更有说服力的时候再推出市场。

　　记：“封盘”是不是意味着未来四个月内就算是有人买房你们也不卖？

　　周：是这样的，我们接受咨询，但不卖房。我们既然提出了封盘，这点就要严格遵守。就像之前我们推特价房，过了三天特价时间马上就回调价格，有顾客第四天来说要买，售楼员来找我商量，我都没有批。因为你要做好事情，首先要做到诚信，不能开这个先例。

　　11月开盘价格不大可能降

　　记：有观点认为贵公司封盘就是不愿意在价格上做让步，你认为5月20日开盘时4200元/平方米的均价是不是定高了？

　　周：在价格方面我们定4200元一平方米已经是没有利润空间啦，我们地价、建筑成本以及各种费用加在一起的成本已经在3800到3900元的样子了。实际上我们5月份开盘的时候9楼以下的产品定价是3800多元起，就是照本在卖，9楼卖价在4200元的样子，9楼以上的才是稍有利润的，价格是没有定高的。

　　记：你们11月底封盘结束时的价格会有变化吗？

　　周：至于11月份我们的价格，我们会依据市场的走势调整，但上调和维持目前价格的可能性比较大，调低的可能性不大，5月20日开盘的时候我们在价格上已经做了最大的让步。

　　记：你刚才提到了银行贷款，我从侧面也了解到南山诗意有一部分房子目前已经抵押给银行了。

　　周：可以说任何公司尤其是房地产开发商运作的过程中有银行贷款是正常的，没有贷款就是不正常的。我们公司在惠州来讲算是实力比较强的，运营资金中80%都是老板自有的资金，我们现在还在拿地，前两天刚签了一块30万平方米的地块，所以我们在资金运转上是不担心的。

　　做好了卖两三年的准备

　　记：为什么封盘4个月？对11月底市场的情况你个人有怎样的预期？

　　周：市场会怎么走现在很难说，我们定4个月是根据自己项目的情况，这次封盘主要是为了打造更完美的产品，后期园林以及其他配套设施的建设大概需要4个月左右，所以决定封到11月底。

　　记：有这样一种可能，就是11月份你们封盘结束时市场还是现在的样子或者更萧条，你怎样评估这个风险？

　　周：是有这种可能，不过我们也做好了准备。因为公司资金运转方面没有压力，老板也不会每天问我卖了几套房回了多少款，所以我作为操盘手个人觉得是比较幸运的。现在关键就是潜下心来把产品完善好，就算市场越来越坏，我们也做好了卖两到三年的准备。实际上从房地产市场的规律来讲，一个项目从开发到销售用3到4年的时间很正常，只是最近两年市场比较畸形，开发商已经不习惯这个节奏了，去年惠州经常出现“日光盘”，一开盘就抢光了反而是不正常的。

　　打磨产品才有实力竞争

　　记：惠城年底在售楼盘达到150个，选择封盘不就是选择了去参与更激烈的竞争吗？

　　周：其实目前市场的状况是开发商和消费者的一种博弈，但开发商不可能是一个整体，每个公司会根据自己的成本、产品品质去操作。换句话说我们拿什么去参加惠州市场这种竞争？我们必须静下心来研究消费者的需求，把我们的产品做得有说服力。我们的楼盘现在每天看房的不少，一天有时有100多批，但来得越多流失得也越多，所以要封盘。现在我们有时间去打磨产品，有实力不用去想资金压力，这个就是我们的信心所在。现在的市场，把楼建到封顶已经不那么有说服力，只有你把园林什么的都建好了，消费者看到你的品质，不用担心你烂尾，高品质的现房才有说服力。这四个月我们不卖楼，但有好多事要做，安排得满满的了，我已经写了6页的清单分派到各部门，集公司所有的力量来从工程、后期物业服务各个方面雕琢我们的产品。封盘就是为了搏斗，跟我们楼盘的广告语一样，栖息是为了更高地飞翔。

　　行业洗牌我们主动改变

　　记：贵公司目前面临的问题，我想是所有惠州开发商都在面对的问题，可能不封盘也销不掉，只是你们承认了这种状况。

　　周：我说了，我们现在还是幸运的，因为不怕资金链断掉。而实际上很多开发商做不到这点，资金压力太大了，一方面是房子成交率低，另外银行现在放款十分严格，就算从银行贷到款的，或者自己融资的，销售周期越长，利息负担就越重，自己没有资金很难支撑。实际上这两年惠州房地产市场经历了一个非正常的增长，这直接导致了近两年很多开发企业的非正常成长。一些企业的开发行为从一开始根本就是投机行为，而不是开发商的专业行为。这也直接导致了一批靠银行贷款做支撑滚动开发的企业现在处于危险境地。我们坚信国家的这次调控不是打压整个行业，而是在促成行业的洗牌，淘汰没有实力没有练好内功的企业。而我们只有主动去改变，强调企业成长的质量和财务的稳健性，从自身调整，才能不被淘汰。

　　统筹：本报记者 乔建

　　采写：本报记者 李丹

　　摄影：本报记者 李鹏