2003年王军的《城记》出版后引起了轰动。许多建筑界人士和政府官员都在看他的书，据说还有官员在制订新的城市规划前参考这本书。现在《城记》已经被翻译成英文和日文，即将在海外出版。而他最新一部更深入探讨当下城市规划问题的《采访本上的城市》也于近日面世了。

　　延续《城记》的话题，在《采访本上的城市》中，王军不仅探讨了今天中国大多数城市的“单中心”、“大马路”和“封闭式小区”是怎样深刻地扭曲了我们的都市面貌和生活状态，更探究了地方政府为什么一而再，再而三地对拆迁乐此不疲。“为什么在一个和平时期，这么多住宅都成了危房？”他发现，财产权体系的混乱和税收制度不合理或许正是这一切的根源。

　　我们是要建设一个不能够分享的城市吗？

　　南方都市报：《城记》是讲述五十年代北京城市规划史的，这次《采访本上的城市》是将探讨的目光拉到了当下的城市规划？

　　王军：《城记》主要是讲两张图的较量：五十年代，“梁陈方案”（梁思成、陈占祥）建议中央行政区建在北京古城之外的西郊；苏联专家巴兰尼克夫的方案则是要在老城区上建设。最后政府采纳了苏联方案，带来的结果就是改造老城区，拆除城墙，甚至研究如何改造故宫。就是追溯这个过程。《城记》是2003年出版的，出版之后我心里一直压着一块石头，每天做梦梦见南小街在拆，很痛苦。大概有一年多的时间我才能从很抑郁的心境中走出来。后来奥运会申办成功了，2800亿元要投下去，我当时在新华社报了一个任务，一定要通过自己的调查研究说服决策层重新考虑北京的城市规划问题。我觉得如果那么多钱，还是按照北京单一中心的结构投下去，新北京也会遇到很大的问题。《采访本上的城市》可以说是这四年调查的结果。

　　南方都市报：除了50年前决策的后果，你认为另一个重要原因是西方早期城市规划思潮对中国的负面影响？

　　王军：是的。二十世纪初汽车产生后，西方的城市规划师就觉得城市要适应汽车的需要，要把红绿灯减少，道路拓宽，那街坊就变得很大。美国人佩里1929年提出“邻里单位”的概念：为使小学生不穿越车辆飞驰的街道，街坊的大小以小学校服务的半径来确定，每个街坊一个学校，街坊内的道路限制外部车辆穿行。苏联人把这种模式改造成“小区”模式，到了五十年代在苏联的影响下中国就大规模造“小区”。事实上孩子还是要过马路，因为他可能在这个小区住，到另一个小区上学。

　　而这种小区模式带来的一个后果是把高密度的路网瓦解了。我把元大都的路网与曼哈顿路网做了比较，发现惊人的相似：居住区的道路既能为这个社区使用，也能为整个城市使用。但今天中国城市不同，小区封闭起来，不让外面的交通通过，我们的小区规划强调内部道路“通而不畅、顺而不直”，就是不让城市分享这里的道路。那一块就变成了一个死疙瘩，导致小区外围的交通非常紧张。还带来另外一个问题就是就业减少。

　　南方都市报：这与就业有什么关系？

　　王军：有一句话叫做“金角银边草肚皮”，就是说路网密度越高，你的沿街面就越多。沿街面都是有商业价值的，可以产生很多铺面，解决更多的就业。如果一大片小区，金角就四个、银边就四个，中间是一个没有商业价值的“草肚皮”，很多本可以产生就业的地方就消失了。老北京在1949年能够每平方公里供养两万多人口，而现在建设部的领导要求每平方公里供养一万人，可见不少城市连一万人都达不到，为什么这样？我认为，这是跟路网密度的改变有关。城市规划把城市里大量简单就业的商业机会给弄没了。

　　这是一个恶性循环，当你把这样一种高密度的路网系统毁灭之后，我们无法在住宅附近购物，那我们只好去购物中心，开车去。这样的话就会带来大量的机动交通，造成堵塞，你逛街的乐趣也没有了。所以我说这特别像北宋之前中国城市的样子。唐长安城的每个街坊都是用围墙包围着的，临街不能做买卖。你要买东西只能到东市或西市。直到北宋拆除了坊墙，沿街可以做买卖，才出现了《清明上河图》里那样繁荣的都市生活景象。

　　南方都市报：对，今天很多人抱怨在城市里越来越找不到步行的乐趣。但是香港那样一个高密度的城市，却是一个非常适于逛街的地方。

　　王军：香港非常好。它的路网非常密，步行系统设计得非常好。一个可以逛的街，一定不会很宽，会有很多临街面，路边一定是有很多小商业来吸引你一路地走。咱们现在路网很稀，马路很宽，从一个大楼出来走好几百米都找不到下一个商业建筑。我们把小卖部全变成围墙，把商品全驱赶到购物中心里。我认识一个朋友，居然在金源燕莎里面开着车逛。

　　我们是系统地把步行生活毁灭掉，让位给小汽车。世界权威的城市史学家刘易斯·芒福德说：“在汽车走进每家每户的这个时代，驾驶私家车随意地到达城市任何地方的权利，恰恰是毁灭这个城市的权利。”人类是为了要在一块儿分享而创造了城市，难道我们应该把自己放在一个房车里，永远在五环路上转圈子吗？我们是要建设一个不能够分享的城市吗？

　　我们现在还在继续美国走过的弯路

　　南方都市报：对于这种规划思路，西方已经在反思和修改了？

　　王军：美国是在九十年代就开始反思了，他们搞“新都市主义”，说白了就是向老城市学习：把路网搞密一点，发展公共交通，让大家可以愉快地步行，然后推动街区功能混合，让这个地方既可以居住，又有商业，还可以上班。我在书里举了波士顿的例子，他们在痛定思痛之后，花了巨资和大量的时间把进入市中心的高速路拆了，把老城市的路网铺回来。旧金山的《海湾卫报》举出它贡献于城市的两件事：第一，他们曾经反对高速路进入城市，第二，他们还曾反对大型购物中心进入城市。所以现在旧金山就可以到处逛街，有很多美妙的故事可以在街道发生。

　　而我们现在还在继续美国走过的弯路，把《清明上河图》毁灭掉了。我在采访的时候发现，中国的规划师其实也明白这个道理，但有个国家规范摆在那里。建设部的《城市道路设计规范》和《城市居住区规划设计规范》，是九十年代制定的。所有规划师要获得注册规划师资格还要考这个。这个规范还是沿着“小区加大马路”的老路子来走的。当然我觉得规划师也有责任，老是说长官一句话就把我们否定了。但为什么不去用一种更好的方法做规划，来说服市长们呢？

　　南方都市报：单中心的城市结构是你在书里重点强调的，这是今天城市弊病的关键吗？

　　王军：在1950年做“梁陈方案”的，梁思成和陈占祥就建议北京采用多中心的城市规划：东边老城区、西边中央行政区、南边商业区，每个区周边配套住宅，居住和就业平衡，就避免跨区域交通的大量发生了。但他们的方案没被采纳，所以北京今天成了这种单中心加环线的结构，城市中心被整成一个上班的地方，郊区被整成一个睡觉的地方。一到上班的时候，大家都在地铁里、公交车里被挤得跟相片似的。于是再架桥修路，面多加水，水多加面。北京大概是世界上立交桥最多的城市了。

　　单中心的城市结构带来的问题不仅仅是交通拥堵和环境质量问题，还会带来城市房价高涨。比如日本东京和韩国首尔，都是单中心城市结构导致房价高涨，于是提出迁都。但是迁不了，因为你一走房价就会落下去，银行也吃不消，变成一堆烂账。

　　我觉得收物业税是非常合理的

　　南方都市报：你就古建筑拆迁采访南京市某区的官员，他们也有自己看来合情合理的逻辑。比如说这些房子都是危房，要改善百姓住宅条件。你怎么看这样的解释？

　　王军：有个住旧房的居民跟我说，我的家我自己想修好。这比让我们去买房便宜多了。但我不敢修，我要修他们不批准。事实上给老百姓补偿的那点钱他们买不起房子。你看前门附近，就给人家补偿8000多元/平方米，他可能原来就住10平方米。北京房价这么高，他去哪里买？为什么不能自己修？

　　我一直想回答一个问题，为什么像北京这么一个城市，在一个和平发展时期、经济增长时期，它的那么多住宅都成危房了？我觉得这在人类城市发展史中都是没有过的现象。《采访本上的城市》这本书使我心里的一块石头落了下来：我发现是城市的公共政策有问题，或者说是税收制度不正常，同时财产税失去了稳定。

　　南方都市报：为什么？

　　王军：现在中国城市政府的财政收入主要靠两个东西：一个是卖地的收入，一个是工业税收和营业税。像北京市，连续多少年房地产投资占固定资产投资的50%以上，城市的收入过度依赖这一块收入。我调查过美国的情况，美国的城市税收主要是靠物业税（propertytax），占政府收入的50%以上。就是说如果你买了房子，就要按照房子的市值向政府交税，美国许多城市的物业税的固定税率是1%，产权人每年都要交。

　　我觉得收物业税是非常合理的，这个税在1982年宪法规定城市土地属于国家所有之前，在中国城市里一直有，向私房主征收，那时叫房地产税。为什么说它合理？就是你这个房子房价高或者升值了，绝对不是因为你房子的砖头值钱，而是区位优势。比如你这里有地铁，这里是商业区，或者边上是故宫，或者旁边是一个公园等等。这些都是公共服务，你这里公共服务越多，你的房子越值钱。那么这些钱是谁的？是所有纳税人的钱，集中投在你家附近让它升值了，你的生活更便利了，你是不是应该付点费？而且你一转手，还能够把钱赚到自己兜里。但政府并不能从中获得任何回收。世界银行城市规划专家就说：“当前中国城市的问题，是尚未开征以市值计算的不动产税，政府的公共服务投入尽管带动了周边物业的升值，却不能通过物业的保有环节回收。土地开发成为了回收的途径，这样城市就会永远处于动荡之中。”

　　南方都市报：但对普通人来说这个税是很重的。

　　王军：普通人可以不买房子呀，西方国家一般有大量可负担住宅，也叫廉租房。你想，美国这样富裕的国家，到去年，私有住宅的比例只有70%，英国是60%多，而我们城市住宅的私有率都已经超过80%了。人家把可负担住宅设计成一个优质的金融产品，可以先租后售。我认为，公共财政问题，也就是缺乏物业税，过度依赖卖地和工商业税收，是中国城市问题的一大根源。我不想把那些官员妖魔化，而是希望找出背后的机制。我也提到分税制施行后出现财权与事权倒挂，使地方财政吃紧，这是城市政府不断搞拆迁的又一个动力。

　　这是一个需要尽快调整的游戏规则。在这种规则中你不要说胡同保不住了，七八十年代的住宅都在拆。找我反映拆迁情况的居民，已经不是小老百姓了，有些人官做得不小。我在一个城市采访的时候人家就告诉我，那个规划局局长刚刚退休，她的家现在已经被规划了。所以这是一场“所有人对所有人的战争”啊！

　　南方都市报：征物业税，会使地方政府的公共服务职能加强吗？

　　王军：物业税很重要，第一它能改变市长的动机。现在中国城市的领导整天琢磨拍卖土地，而美国城市天天在打扫卫生，治理污染，搞公共服务。为什么？在美国，政府把一个城市的空气质量搞好是可以回收的，因为不动产价值会上升，物业税会增加。那里的市长肯定不会支持野蛮拆迁，因为这会使人们失去对不动产的信心，导致不动产贬值。而不动产，是物业税的来源，是政府的金饭碗，政府怎么会支持野蛮拆迁呢？这样，城市政府做事的出发点和居民的利益就会结合在一起。现在为什么在中国那么多城市出现工业污染？就是因为工业污染即使让整个城市的不动产贬值了，对政府来说，也是只有赚没有赔啊！一个PX项目即使让整个厦门的不动产都贬值了，对政府来说，可能也是没有影响的，因为政府不靠物业税吃饭，它靠工业吃饭，政府还可以说，你不让我上这样的项目，我没有了税收，我靠什么供应公共服务？靠什么为人民服务？2003年的中央文件已经提出，条件具备时，可对不动产开征统一规范的物业税。如果能够实行，我相信很多问题会迎刃而解。

　　本报记者 田志凌