直击

　　越南经济困局之楼市篇

　　“谁说越南楼市要崩溃，我是不答应的”，昨日，面对目前越南房价回调的大格局，越南最重要的决策咨询机构————越南中央经济研究院副院长鞠志利（CUCHILOI）有些激动。

　　据越南官方统计，海外有10亿美金正虎视眈眈，半年后，符合条件的外国人可以在越南买房，越南房地产将迎来新一轮的冲击。

　　近日，越南建设部副部长阮陈南表示，目前房地产价格没有准确反映实际价值，未来仍将继续下跌。但阮陈南对未来有有信心，表示到2009年中，越南经济体将恢复正常，房地产市场也将回到快速发展时期。

　　越南多年来高速发展，城市化进程不断推进，昨日接受本报专访的越南专家几乎都认为，越南的房地产市场才刚刚起步，未来还会有更大的发展。

　　●买房要用黄金

　　商铺每平方米卖2000两黄金

　　越南的房价之高超乎想象，即使已经跌去30%-50%，仍让记者惊诧不已。越南最大的城市胡志明市，其黄金地段商铺价格甚至超过东京银座、纽约的第五大道等国际知名中心商务区。越南的很多房屋都是用黄金报价和购买的。

　　胡志明市最繁华的滨城市场商铺售价达到每平方米1800-2000两黄金（越南一两相当于37克），折合大约17万-18万美元一平方米，达到寸土寸金的程度。据当地人介绍，在五年前，此地每平米售价只需要75两黄金，而1800两黄金在当时可以购买整一栋的别墅，如今仅够买一平方米。

　　如果说大量的外资企业需要办公场所，旺盛的需求刺激商铺地段的价格飙升，那么住宅价格高得离谱则带有浓重的投机色彩。

　　泡沫首先缘于被爆炒的地皮

　　和多数中国人的想象不同，胡志明、河内市中心的房子基本上是自建房，售房者定价较为随意，遇上楼市旺盛即水涨船高，而在楼市寒流下则可待价而沽。

　　越南人习惯买一块地皮自建房，胡志明市政府将市中心土地分割成小块出售给市民，宽度一律为4米，长度则视情况而定，尽量沿街便于经商。市民在自己的小块土地上自行设计建房，拥有土地的终身使用权。直到业主离世，政府会将土地收回继续出售。

　　在股市楼市双双狂热的2007年，越南人热衷于炒地皮，买来一块地，半年之内很快转手。楼市的泡沫正是首先缘于这些被爆炒的地皮。事实上，楼市下跌以来，在售商品房本身价格跌幅并不大，跌幅最大的主要是地皮买卖，普遍缩水过半，但由于土地为稀缺资源，炒家普遍存在待沽心态，目前土地交易几近为零。

　　不过，据西贡证券经纪业务经理阮富强介绍，不少日本、台湾、香港的大户已经开始携带资金到越南考察土地交易情况，一旦时机成熟，将大量收购被拍卖的土地。

　　●中等城市样本

　　献港也被“有价无市”病毒传染

　　2007年底，在胡志明、平阳等大城市房地产价格虚增但没有市场的情况已经向越南的很多地方蔓延，在越南中部的一个中型城市献港，也被“有价无市”的病毒传染。

　　近几天来，在献港的各种媒体上有很多卖房卖地的广告，但是卖得动的没有几个。在献港具有20年房地产业内经验的丁国军先生说：“快六个月了，房地产仍滞销。但是滞销归滞销，价格并不减少。”

　　红盛房地产公司的胡氏绒小姐说：“现在的房地产价格并不反映其真正的价值。”据她解释，现在山茶，电玉、阮必成这几条要道的房地产的价格达到十亿越盾也是值得的，因为该处交通便利，可以做饭馆、旅馆，数量不多却有不少人要买，所以很受投资者的关注。但是其他很多房地产的价格却两三倍于其应有的价值。

　　而此前情况并非如此，去年以前，除了市内房地产的价格不太稳定外，新区的价格都比较稳定，和政府规定的有关房地产转让的价格相符，如果购买只能获得10%-20%的行业平均利润。

　　外汇多和政策宽松推高了房价

　　为什么远在中部的献港也会受到传染？当地比较大的房产中介———黄协房地产中心的经理忧心忡忡地表示，春节之前由于寄回国的外汇比去年增加了30%，政府对越侨和外国人的买房条件又放宽，所以买房产的需求增加，这是近来献港房地产价格不稳的主要原因之一。

　　另外，2008年初到现在，20多个国内外投资家纷纷到献港购买土地开办公司、旅馆等，他们都愿意付出比市场高的价钱，这让一些投机者乘机哄抬价格。尝到甜头后，他们又继续钻营，还向银行借款，设法再买更多的房地产。对于这种需求，银行也放手借给他们，而并不顾虑到其中90%的人借款来投机经营房地产。这些原因让献港原本平静的楼市陡然升价。

　　丁国军认为，房地产价格的演变跟经济过热有关。投资者的心理也是支持房地产价格上涨的原因之一。可是眼看银行清款时间快到了，为了给银行付利息，房地产投资人士就把土地分成一小块一小块地卖。

　　目前，在成山、雄王、黎引等几条主要路段的房地产中介中心每天都有30多个投机者来典当土地，价格比春节前降20%-25%.但是，谈到该问题，很多中介中心都说：投机者还等着看市场的反应，宁死也不按真正的价格来卖。

　　●炒房：富人游戏

　　投机者及越侨是幕后推手

　　由于多数城市里的越南家庭都拥有自建房，商品房的炒作仅是少数有钱人参与的游戏，胡志明市和河内市是越南最大的两个城市，除了像火柴盒一样簇拥在一起的各式自建房，城市中心几乎见不到商品房，更谈不上大型的社区楼盘。胡志明市的楼盘集中在第7郡至11郡，多数为国际型公寓。由于土地资源越来越少，政府倾向于鼓励年轻人购买公寓居住。这些国际公寓多数为外资房地产商所开发。

　　2007年中胡志明市最大的房地产开发项目是来自台湾的富美兴公司，该公司销售主管曾美仪介绍，“我们的售价是1600-2000美元/平方米，但是转让价格高达4000-5000美元/平方米。”当地人抢购了公寓后短时间转手，转手挂牌价格之高令人难以想象，当时炒房赚钱似乎轻而易举。富美兴与越南多家银行签署合作协议，银行向购买富美兴房子的客户提供时限为20-30年的贷款，刺激大量购买者蜂拥而至。世界银行报告估计，越南10%的银行贷款余额投资在楼市里。

　　政府连续加息，贷款利率高达21%，同时收缩信贷，在这样的紧缩政策下，胡志明市的房价呈现迅速下滑的态势。据了解，胡志明市平均房价下跌了30%-50%，主要体现在地皮交易和国际公寓。不过曾美仪强调，房价下跌只是压缩了虚高投机的空间，而房地产开发商对商品房的定价在楼市暴涨时并未大幅提高过，楼市下跌以来，也仍维持相同定价，目前越南的房价正向着原先的定价水平回归。

　　贷款买楼转手赚取差价的投机者，以及大量越侨回国置业成为高楼价的重要推手，据中国商会副会长兼秘书长孙岩介绍，越侨每年给越南带来40亿美元的侨汇收入。

　　●边打击边发展？

　　越南明年放开外国人购房

　　为了抵御高企的通胀，从2月21日开始，所有房地产项目都被停止贷款。其实，对房地产行业的控制不过是政府的无奈之举，只是为了打击房地产投机行为，而房地产行业，仍旧是城市发展的支柱产业。

　　为此，越南政府也加大对房地产行业发展的支持，在2006-2010年的规划中，住宅用地和专用地规划的土地总面积达32万公顷。但单有规划不行，这么多的用地谁来买呢？

　　“近8年来，仅有130名越侨在越南购房”，越南中央经济研究院副院长鞠志利引述越南建设部这一数据时显得有些无奈。

　　越南政府规定，2009年1月1日之后，符合条件的外国人也可以在越南买房。而此前，按照越南法律规定，外国人不能在越南买房。

　　建设部副部长阮陈南表示，建设部正按扩大购房者及比此前简化的手续草拟越侨购房政策修订，调整草案目前已经提交国务院审议。预计约有1万名外国人具备在越南购房的条件，若上述人士每人在越南购置一个150平方米的单位，则总面积约150万平方米。

　　“预计此项政策会带来房地产行业的又一轮发展机会”，鞠志利表示。建设部的数据显示，越南各个涉外投资项目正吸纳大约25000名外国人前来工作，此外，还有约55000名外国人正在医疗、教育、文体、科技等领域服务。上述人士绝大多数正租赁或在越南购房，但是以当地人员、企业的名称，其中包括已和越南公民结婚的越侨。

　　河内现有总面积约22万平方米的1300间房屋及公寓单位供外国人租赁，集中在还剑、西湖、栋多、巴亭等郡，每间月租介于700至1000美元之间。同样，在胡志明市供外国人租赁的房子及公寓单位共4000个，约合66万平方米，主要在第一、三、五郡及第七郡富美兴区一带，月租金从1000至1500美元不等。在市中心区域，房租达到2000至3000美元/月。

　　据业内人士分析，如果按照以上数据，在越南生活的外国人这5年来付出的租金不少于5万美元。若能购买约7万美元的单位，有助外国人减轻开支，这也是鼓励他们到越南投资的措施。

　　对外国人买房投机问题，阮陈南称，上述人士投机购房的机会很低，因为越南对购房条件、手续及转让条件等规定相当严格。

　　■记者观察

　　房地产前景仍可期

　　从记者实地走访来看，虽然越南住宅价格有大幅下降，但商业办公楼宇租金仍保持稳定，且同比有小幅上升。越南中国商会副会长兼秘书长孙岩介绍，越南的高端社区及写字楼供应太少，大量外企找不到合适的办公室。

　　由于需求旺盛，而越南房地产开发甚少，尽管经历了大幅下跌，一些房地产企业仍看好越南房地产市场未来的潜力。房地产行业在2006、2007连续两年成为越南吸引外资最多的领域。而今年来外资流向房地产领域仍势头不减，5月份加拿大一家地产公司投资42亿美元建设越南房地产项目，成为今年来地产界最大的项目。据了解，目前投资越南房地产行业资金量最大的是韩国，其次为新加坡、日本，加拿大排在第四，台湾紧随其后。这些国家和地区在越投资的开放商均是大型上市公司，具备相当的开发水准。

　　越南中国商会副会长兼秘书长孙岩认为，越南的城市化进程为房地产行业带来巨大潜力。越南人过去不喜欢公寓，但随着市区土地的减少，住宅高层化、社区化的进程不可避免。而越南政府曾表示，城市化不会走旧城拆迁的路，而是往新区发展。大量空白地带将建起高档住宅及写字楼，

　　越南建设部副部长阮陈南认为，如果房地产平均价格为1200万越盾/平方米（相当于4400元人民币/平方米），投资者在除了各种支付款项，如土地使用、建设、土地征用等费用后利润约为50%.而目前越南楼价平均为2000万越盾/平方米以上。

　　阮陈南表示，目前价格没有准确反映实际价值，未来仍将继续下跌。越南房地产市场刚经过了一段“泡沫”期，由于投机而不是市场的实际供求，价格被炒得过高。但阮陈南对未来有信心，表示到2009年中，越南经济体将恢复正常，房地产市场也将回到快速发展时期。

　　C02-C03版：本报特派记者 戎明迈 林峥 万勇 辛灵 越南河内、胡志明报道