■对话

　　在过去一年中，越南房价可以暴涨几倍，也可以暴跌50%，究竟是什么主宰了越南房地产的变动？而半年后，越侨将大规模地购买越南房产，这也将是拉升越南房价的重要力量，2009年，越南房地产还会疯狂吗？

　　前日和昨日，本报记者分别专访了越南政府最重要的决策咨询机构———越南中央经济研究院副院长鞠志利（CUCHILOI）及著名经济学家、越南经济时报总编辑楚文林（CHUVANLAM）。

　　城市化进程也推高了房价

　　南方都市报（以下简称“南都”）：目前越南的房地产行业遭遇困境，在你看来主要原因是什么？

　　鞠志利：这个问题也是越南的一个重点问题，已经引起很多人的关注，越南房地产已经脱离了正常的轨道。你也知道，我们越南人一般的收入比较低，可是越南的房价有些已经接近了世界上一些发达国家，这样造成了畸形的发展。

　　造成这种情况的原因在于，房地产的价格特别高，供不应求。尤其是明年将膨胀发展。虽然现在有一点下降，但还是太高了。

　　南都：你所说的2009年房地产市场的变化，是不是指2009年1月1日开始，7类外国人可以在越购房？

　　鞠志利：对，尤其是越侨可以在越南买房产的政策影响比较大。其实这种情况也有国际的原因，你也知道目前世界发展速度比较快，尤其是越侨通过很多途径已经回来越南买房产。其中最重要的问题就是在房子的供应量上，还没能完全满足人们的买房需求，这样也造成了投机现象。

　　还有一个问题，越南对于土地转让政策已经有严格的管理，一些居民从农村搬到城市居住，城市化进程中，他们需要购买的房产也比较多，这种情况已经造成过量的需求，抬高房价。

　　南都：外界有一种看法，越南的经济波动部分原因是房地产过热、投机太多引起的，你怎么看？

　　鞠志利：目前越南开发的商品房数量只占15%，房子实在太少，关键还是供不应求的问题。

　　南都：除了越南本地人和越侨，有没有一些境外资金进入越南炒楼，也就是所谓的热钱？

　　鞠志利：其实境外资金也有，但造成房价过热的原因还是越南本地人。

　　房企资金主要来自买房者

　　南都：目前房地产企业有什么办法应对信贷收紧的危机？

　　鞠志利：房地产发展所需资金虽然紧缺，但目前很多越侨在关注房地产，他们也想买房。其实在越南贷款买房的人也有，但不占大多数，主要还是自有资金，银行贷款还不是引起房地产公司倒闭最重要的原因。你也知道，如果贷款买房还是有点难的。贷款的也是个人，他们有自己的计划和资金。

　　南都：有的房地产开发商资金链出现问题，无奈之下向下定买房的人要求垫付资金，你怎么看？

　　鞠志利：其实你刚才提的问题也是正确的，有一些房地产项目还没有完工，就因为资金的问题停了下来，有些连拆迁都还没有完成。

　　我想强调的是，房地产市场是不是受了银行的贷款压力而萎缩？大部分房地产企业的资金来源主要还是买房者。越南人很需要有一块土地可以建成自己的房子。比如最近有个很大的楼盘正常建设，他们的资金主要来自买房者，他们都是有抵押的。因为发展太热，很多人都把钱给开发商。

　　银行收紧也是一个很重要的问题，但越南目前房地产市场主要还是供求问题，所以我建议政府要开发房地产市场，集中建设面积小的房子，满足一般买房者的要求。

　　房产交易环节难以监控

　　南都：投机难以根治吗？

　　鞠志利：要控制投机是相当难的。要监控起码要对其进行征税，如果交税太高也不可能，但事实上，连征税都很难。在越南，房地产交易的事情很难了解，已经超过了政府的控制。也就是同一套房子，经过了很多人的转让，现在谁是房子的主人，都很难弄得清。

　　南都：从中国的经验看，政府会要求开发商不能销售期楼，买房者不担心开发商的资金链断裂造成项目烂尾吗？

　　鞠志利：不准销售期楼的方法还是很好的，从去年下半年开始，越南政府要求所有开发商必须先建地基后才允许销售。只是现在越南居民的买房欲望相当高，大多数房子还没有完工，就有很多人排队来买了。

　　根据规定，2009年1月1日起，对高档住宅征收25%的交易税。越南楼市交易过去都是期楼，从签署住房合同到收楼，周期长达两年至三年。为限制炒楼，新房转让需征收5%的税。但越南的房地产交易主要通过现金，政府也很难监控。如果是通过转账，那就好办多了。目前连是谁买的都不知道，连征税都不可能。

　　南都：如果这样政府很难监控房地产市场？

　　鞠志利：对啊。但监控、征税只是次要措施，最重要的还是提高房地产供应量。一旦有了房源，才能真正抑制房价。一定要学习中国的监控经验，不能销售期楼，但现在还做不到。

　　收紧贷款造成烂尾楼问题

　　南都：针对目前的困境，政府采取了哪些措施？这些措施会造成什么效果？

　　楚文林：以前国企一窝蜂投资房地产，现在不允许没有房地产经营资质的国企投资房产了。银行贷款也基本不再支持房地产，而且还要回收已经发放的贷款。这样一方面可以控制投资，但另一方面，会形成许多烂尾工程，就像中国上世纪90年代那样，但规模小一些。

　　南都：那么越南的房地产行业规模具体怎样？开发了多少土地？在建多少套？

　　楚文林：具体很难统计，但主要集中在河内和胡志明两个大城市，以公寓为主。在大城市，土地价格高，房价也高，而农村就很便宜，开发较少。

　　土地价格约占房价30%

　　南都：就土地价格来说，开发商的拿地成本占房价多大比例？拿地的程序有哪些？

　　楚文林：土地价格大约占房价30%.在大城市拿地较难，要经过很多程序。首先要看地段，如果在城市中心区，价格很贵，而且涉及到拆房子。开发商要与政府一起说服房子的主人，并给予赔偿，花费的时间、精力都很多。为此，政府打算成立一个专门的部门，处理这些协商拆房补偿事宜，空出地段后，再交给开发商。

　　南都：现在河内和胡志明的房价具体怎样？跟去年相比，变化如何？

　　楚文林：在河内，房价最贵的是高档公寓区，如韩国开发商KANNAM开发的，要2500美元/平米，另外台湾开发商富美兴开发的公寓也要2000美元/平米。其它质量和档次一般的公寓，平均价格在人民币10000多元/平米。跟河内相比，胡志明市土地价格和房价普遍低20%左右，但也不便宜。跟去年相比，截至目前房价下跌了20%.

　　南都：越南人均GDP仅800美元，这么高的房价，人们买得起吗？

　　楚文林：虽然越南人均GDP不高，但在河内和胡志明市，有不少百万富翁，他们有这种住房需求。另外，还有不少公司在大城市设立办事处，需要写字楼。

　　可以说，房价虽然高，但在河内和胡志明市仍然供不应求。跟中国遍地开花不同，在越南，公寓目前还很稀少。

　　外资不会撤资还会增资

　　南都：那么，对于现在的房价，人们是否觉得跌到头了？接下来会怎样发展？

　　楚文林：即使下跌，人们仍然觉得房价较高。接下来是涨是跌很难判断。即使保持不变，算上通胀因素，实际上也在跌。

　　现在房地产行业的确困难，开发商资金紧张，市民面对通胀压力也不再积极购买，交易严重萎缩。但长期来看，相信仍会有很好的发展，因为存在需求。

　　南都：除了住房和写字楼的需求外，有没有炒房者？占比多少？

　　楚文林：也有很多炒房者，很多房子经过多手买卖。占比多少无从统计。

　　南都：投资房地产的资金中，外资占比多少？面对困境，他们是否会大举撤资？

　　楚文林：具体占比不详，但进入房地产行业的外资很多，而且大多是大规模的投资。美国开发商在越南一个省投资了70亿美元。在河内的高档公寓，则以韩国开发商投资为主。

　　以富美兴和KANNAM为例，他们的投资规模都很大，不会撤资，而且为长期市场考虑，相信会继续投资下去。不仅如此，还有外资追加进来。据政府最新统计数据，今年头6个月，外来直接投资FDI共310.4亿美元，其中50%以上投向了房地产行业。