■“68户业主集体断供”追踪

　　深圳楼市 断供迷局

　　在集体停止供楼一期之后，碧水龙庭二期的近70位业主与开发商的矛盾进一步升级。面对双方协商无果的状况，业主们前天集体来到律师事务所，准备委托律师向开发商提起正式的集体诉讼。有业主私下向记者表示，断供只是为了给开发商施压，到了第三个月的时候会到银行续供一期，否则违约成本太大。

　　开发商或被列为第二被告

　　前天上午9时30分开始，碧水龙庭二期的近70位业主陆续来到位于文华大厦的广东耕兴律师事务所。业主们告诉记者，前一天他们接到了部分牵头此次集体断供行动的业主所发来的短信，号召大家共同采取法律行动。从当天上午开始直到下午5时，业主们都可以在此时段内前来登记。

　　负责接待的张茂荣律师说，由于业主们是集体诉讼，首先要办理推选代表人的手续。当天业主们先来登记相关资料，并进行相关的法律咨询。下一步，业主们将推选2至5人作为代表，委托律师正式向开发商提起诉讼。但张茂荣律师表示，诉讼并非最佳手段，他们将先与开发商进行沟通，根据协商情况再决定是否提起诉讼。张茂荣同时强调，他们接洽本案只是针对业主与开发商的纠纷，而对于业主们此前与银行发生的“断供”行为，律师事务所将不会介入其中。

　　尽管众多业主们均表示，之前出现的集体停交房贷的行为，与此次集体起诉开发商是“两码事”，但张茂荣律师分析说，业主们采取断供的手段，是可以起到牵制开发商的作用。到目前为止，这批业主们都还没有拿到房产证，而这时业主对银行的贷款开发商要承担担保责任。因此如果业主真的出现连续3个月停交房贷导致集体“断供”，银行起诉的时候会将开发商列为第二被告。

　　打官司是手段

　　“我们打官司不是目的，而是手段。”来到现场的一位业主李先生向记者表示。对于外界普遍质疑的业主利用“断供”这一手段，给开发商施压，“逼”开发商进行补偿，业主们纷纷进行否认。他们表示，之所以选择与开发商打官司，就是为了“维权”。

　　业主吴女士称，她于7月4日曾收到开发商的一纸《告业主书》，称该楼盘符合国家相关法律法规和双方合同约定，要求业主尽快办理入伙手续，并坚持要求办理入伙手续之后才能让业主看房。但在她向记者出示的材料中表示，由于房屋存在严重的质量问题，其中一个小房的窗户护栏已经损坏，房内墙体也出现修补和开裂迹象，同时由于高速公路扩建，她的房子正好处在公路边上噪音很大，而此前开发商没有将高速公路要扩建的消息告知她，因此她没有办理入伙手续。据了解，其他有纠纷的业主也都没有入伙。但她向记者表示，目前的房价下滑让她不甘心继续供下去。吴女士所购买的房产面积为70.2平方米，购买时房价为1.1万元，总价83万，贷款额为66万余元。如今房子市场价已降为7000多一平方米，实际总价比房贷还少。附近龙珠花园周围已经出现了众多转让的房产，三房的总价才只有36万左右，碧水龙庭的贷款完全可以买2套了，这让她“十分怄气”。

　　对有读者提出“借断供逼迫救市是无赖行为”的观点，断供业主张先生向记者表示，他买房完全是为了自住，断供没有逼政府救市的意思。他买房时正好是房价有如脱缰野马的阶段，非常不理性，把所有家当都投进去了。如果现在房价还在上涨，他可能确实还能凑合住下去。但房价大幅下跌，“连找一个欺骗自己的理由都不行了”。他说，楼价下跌只是导火索，小区环境太差才是根本原因。如果小区的房子没什么瑕疵，即使下跌他也认了。对于那些炒房客，他也非常反感。

　　有业主打算第3期续房贷

　　在停交了一期房贷后，业主们都已经接到了按揭银行向他们发来的短信。尽管目前70多位业主集体停交房贷，但记者了解到并非所有业主都是真正愿意采取“断供”。一位给孩子买房的市民告诉记者，现在和大家一起停供是为了支持和响应，但为了孩子将来考虑，不可能采取断供来让银行起诉孩子。而另一位业主私下向记者承认，停供也是给业主和开发商谈判争取时间，到了第三个月的时候她会到银行续上一期，毕竟违约的成本实在太大。

　　记者与多位业主交流得知，不少业主实际上有还贷能力，却仍然选择了停交房贷，是对于房价落差的心理不平衡。业主张先生告诉记者，他相信参与集体断供的业主95%以上都具备还款能力。一位老先生表示，房子登记的是儿子的名字，他现在已经把银行账户的钱款全部取出放到了自己账户中，而自己名下的房产也不担心会被查封。尽管会对孩子将来贷款产生影响，但老先生表示已经给孩子留有一定的现金。多位业主表示，如果打官司能够告赢开发商，得到一定的补偿，他们会取消之前的断供行为。但对于补偿的标准和金额，业主们还没有形成统一的意见。而记者采访十余名业主发现，其中大部分当天都是从自己在全市其他地方住所赶来，碧水龙庭的房产已经是他们的第二套房，甚至有一些是第三套、第四套房。但业主们表示，在深圳购买第二套房是“正常的事”，不能称为投资。

　　据一位不愿透露姓名的业主告诉记者，目前碧水龙庭二期还有部分楼盘以及三期楼盘未出售，价格仍维持在1.3万元/平方米左右，一旦安抚二期这些业主顺利入伙，开发商很可能立刻降价到7000元/平方米左右销售。因此他们在入伙前选择集体断供，也是为了给开发商施加压力，达到对话目的。

　　■银行观点

　　“断供”究竟划不划算

　　“如果继续供下去，加上利息差不多还要还150多万，所以我宁愿首付不要了。”碧水龙庭一位参与“集体断供”的业主说，她选择断供是经过仔细计算的，房价缩水太厉害，宁愿亏掉二三十万的首付，也不愿继续为下跌的房子埋单。断供真的划算吗？银行业内人士表示，购房实际上应视作长期投资，断供获得的“收益”远比不上其需要付出的成本。

　　“收益”远比不上成本

　　按照碧水龙庭几位业主的说法，他们购房时间都集中在去年6月，至今还贷约有一年。买入时价格约1.2万元/平方米，目前周边二手房价格约8000元/平方米。如按100平方米计算，当时买入价120万元，目前房屋市价约80万元，缩水了3成以上。记者粗略计算了一下，假如按照首付3成、贷款20年计算，则首付36万元，贷款84万元，20年后连本带息约要还银行150万元。如果现在手中有钱，先选择“断供”，再重新按市价80万元一次性付款买入这套房子，则相比银行贷款至少可“赚”4万元。假如贷款买入，按照80万首付3成计算，贷款额度为56万元，20年后连本带息仅需要还银行约100万元，能“省”50万元。

　　单从数据计算，断供似乎是笔划算的买卖。不过，深圳银行业人士刘宁辉则认为，“断供”占不了便宜，“收益”远比不上成本。首先，选择断供意味着首付和一年来已偿还的本金利息完全损失掉了；其次，尚欠银行的贷款再加上律师费、拍卖费等费用，按照目前价格房子拍卖后根本无法偿清。业主的其他资产随时有可能被判用于偿付所拖欠的贷款余额及高额罚息。更重要的是，个人信用会有污点。截至今年一季度，人民银行征信系统已为6.1亿人建立了信用档案，几乎所有的个人银行贷款信息都已纳入信用档案，而且会越来越完善，不仅会运用于和银行打交道，将来还会广泛应用于求职、生意往来等其他方面。

　　房产应作为长期投资

　　即使从投资角度看，断供实际上也不合算。如把房产当做固定资产，应将市场租金作为该固定资产的收益纳入考虑。也就是说，真实的月供负担仅仅是月供额减去月租金。通常来说，房贷期限是20至30年，而产权为70年，作为一项长期投资，在不考虑房价波动的条件下，购房的总收益就是70年的房租总和减去约2成的首期和20至30年的月供。

　　对于在楼价相对较高时入市的购房者来说，收益会有所降低，但购房应视作长期投资，其收益实现主要集中在银行贷款归还之后，这也是许多理财专家将购房当做家庭理财及个人养老保障重要方式之一的原因。此外，在购房的几十年时间里，房价总是上下波动的，不应过于关注价格。实际上，对于大部分购房者而言，月供负担在购房前都估量过，属于可承受范围内。在还款能力足够的情况下，更是要慎言“断供”。

　　本版采写 本报记者 杜雅文 徐维强 实习生 陆叶