口述·炒楼客

　　民间语文·炒楼

　　释义：“炒楼”一词源于香港，原叫炒楼花，因为香港施行期房制度，房屋只要满足预售条件，不需要是现房状态便可以发售。期房制度在上世纪80年代末传到了深圳，炒楼花也跟着传进来。其实，炒楼说的是房地产投资，本是一项很正常的经济活动，但自从它舶来深圳的第一天起，就成了一个类似“投机倒把”一样的词汇，尤其是在2006-2007年，说你是炒楼客，无疑在说你是房价高涨的帮凶，很可能是要挨“板砖”的。

　　我是1992年和邓小平“南巡”同一个月来到深圳的，来之前我是大学教师，到深圳之后在一家国有企业里做房地产研究工作。后来，我们承包了一家房地产交易所，做房地产交易。那时，深圳一共只有6家房地产交易所。做了一段时间，我们觉得这样赚钱太慢，与是就采取直接包销的模式，或许这就是深圳最早的比较大手笔的炒楼吧。

　　当时我们的做法是，和开发商谈好以一定的价格把房产转让给我们，我们承诺一段时间卖完，然后双方分成，约定价格以内的收益归开发商，超出约定价格的收益归我们。我们第一单出手是在1992年年中，当时，香蜜湖区域有一个楼盘，开发商建了一半，我们买了两栋，大约百把套，约定价格是3000元/平方米，我们只付了50万元订金。然后2-3个月就卖完了，而且是边卖边涨，最后一套单位卖到了5000元/平方米。我们第一单一共赚了300万-500万元，那时候可是一笔很大的收入。

　　我们第二次出手是1993年年底，那时候房地产已经炒得很热了，而且国家调控也越来越严。我们当时买断了福田区一个楼盘的全部房子，买进价格是5800元/平方米，支付订金500万元。等我们1994年年初卖的时候，房地产市场已经开始回落，所以我们卖得很艰难，两栋楼价格只有6000元/平方米出头，整整卖了一年。这一单结束后，我们税后也赚了100万-200万元，不过比起第一单，收益已经大幅缩水了。

　　和我们这样的包销相比，那时候，深圳的民间炒楼更加严重，因为那时候楼盘少，所以排队购房的现象比现在还要疯狂，有时候一个楼盘开盘，炒楼客会连续几天几夜排队。一栋房子，找开发商打个认购白条，然后就可以转卖，一张认购白条最高可以卖到10多万元。那时候，针对香港人的外销楼盘炒得更热，罗湖电梯房的价格都到了1万元/平方米，最高的都接近2万元/平方米。

　　讲述人：郭建波，现任英联国家不动产首席经济学家

　　词条延伸：难尾/烂尾

　　不能善始善终，粤语叫难尾。伴随房地产的蓬勃发展，产生了难尾楼。随着粤语“北伐”，难尾楼变为“烂尾楼”被第五版《现代汉语词典》正式收编，同期被收编的关于房地产方面的还有“按揭、楼宇、楼盘、楼花、置业、物业、写字楼”等粤语。

　　深圳历史上产生烂尾楼最多的时代是1992-1993年，当时由于银行一刀切地斩断房地产贷款链条，以致众多房地产项目拿了地的付不起地价、未开工的无力开工、已开工的被迫停工。其间又经历了1997-1998年的房地产泡沫，到了2004年经深圳市相关部门统计，深圳在过去的十来年中，一共产生了52栋烂尾楼，涉及建筑面积约200万平方米。子悦台、鸿昌广场、东门大厦、金田广场、大中华国际交易广场这些都是大名鼎鼎的烂尾楼。

　　套在楼里烂在心里

　　说起炒楼，海南、深圳都是不能绕过的城市，1992-1993年，也是中国房地产出现第一波大牛市的时候，最风光无限的就是这两个城市。但是，海南炒楼客大多都是开发商，严格说来，他们是“炒地”。而深圳，则由于地近香港，那才是真正让“炒楼”落地的城市。

　　当时来深圳炒楼的不仅仅是香港人，还有内地来深圳淘金的人。和2006-2007年房产牛市相比，那时候的炒楼更加疯狂。由于楼盘少，炒楼客能连续几日通宵达旦地排队，只为拿到一个认购白条，就算不买房子，转手也能以十来万元的高价卖掉；开发商从买地、到抵押、再到建房、卖房，全部都是空手套白狼，靠银行贷款支持，转眼间成为暴发户。一些做楼盘代理的中介商通过包销也赚得盆满钵满……当时针对本地人的内销房，从开始的3000元/平方米涨到疯狂时期的约6000元/平方米；而针对香港人的外销房，价格普遍都涨到了1万元/平方米左右，个别楼盘甚至涨到了接近2万元/平方米。深圳某报社一亲历泡沫时代的地产部负责人透露，当时国务院主管金融工作的副总经理朱镕基来到深圳说，就算是全国的印钞厂一天24小时马不停蹄印钞票，都不够用。

　　随后，国家一刀切斩断房产行业的资金链，建立在浮沙上的楼市泡沫一夜之间完全崩塌，深圳在大量购房者被套的同时，也出现了大量烂尾楼，比如著明的子悦台、深百广场等，这些烂尾楼有些到现在还没有处理完，他们像城市的疮疤一样提醒着人们往昔的伤痛。

　　短暂的阵痛之后，接下来的1996-1997年，深圳又迎来了第二波房地产高潮，但因为亚洲金融风暴的到来，使这一波的炒楼风潮远远赶不上上一轮，也赶不上接下来的2006-2007年。

　　1998年商品房货币化改革之后，中国房地产迎来了“黄金十年”，这一波大牛市从2006年之后正式进入疯狂状态，深圳房价在炒楼客一轮一轮的爆炒之下，再攀新高：商品住宅均价从2004年底的约6000元/平方米，高攀到2007年10月份的17000元/平方米，涨了近3倍。但新一轮炒作过后，楼市开始大跌，又一波高价买房者被深度套牢。

　　旧报新读

　　月入200万家常便饭

　　其实，早在20世纪90年代初，伴随着深圳房地产市场的繁荣，已经有相当一部分房地产资源开始在二手房市场流通，但是新房市场的蓬勃发展掩盖了人们对行业结构的思考，眼前源源不断的来自开发、代理市场的利益弱化着人们对细分市场的探求。有位资深人士在谈到当时的繁荣情况时用“可怕”来形容：几十万的利润已经让房地产代理机构无暇顾及，每月动辄200万元以上的收益都是家常便饭。

　　———《南方都市报》2005年8月19日

　　南征北战炒房团

　　两三年来，“炒房团”南征北战、纵横市场，转手过多少楼盘，创造了多少产值、利润，到如今，这最烫手的“盘子”，却落在了一些地方政府的手里。

　　各色人等都眼巴巴地看着地方政府：担心房价“虚火”烧了自家保险箱的金融机构，要求政府干预；等着“炒房团”抬高房价的房地产商，希望政府“沉默是金”；还没买房的消费者，呼吁政府维护市场公平；手中有房、待机抛售的二房东，不满政府“越俎代庖”。

　　———《资本市场》2004年第5期

　　栏目统筹：刘丽君 申华伟

　　漫画：邝飚

　　采写：本报记者 朱文策

　　资料图片由郭建波提供，特别感谢。